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Spekulationsfrist

Beim Verkauf einer Immobilie kann durchaus die Möglichkeit bestehen, dass der Verkäufer einen Gewinn erzielt. In Abhängigkeit von der jeweiligen Marktsituation kann es sich hierbei um einen ganz beachtlichen Gewinn handeln, über den man sich als Verkäufer richtig freut. Allerdings kann diese Freude schnell getrübt werden, zum Beispiel wenn man erfährt, dass man den Gewinn versteuern muss. Unter gewissen Umständen sind Gewinne, die aus dem Verkauf von Immobilien stammen, steuerpflichtig. Ob solch ein Verkaufsgewinn zu versteuern ist, hängt von der Spekulationsfrist ab.

Im Bezug auf das Thema Spekulationsfrist muss im Immobilienbereich unterschieden werden, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Wird die Immobilie vermietet, muss sie sich mindestens zehn Jahre lang im Eigentum des Verkäufers befunden haben, damit der erzielte Gewinn steuerfrei ist. Diesen zehnjährigen Zeitraum bezeichnet man auch als Haltefrist. Als Grundlage zur Messung des Zeitraums gelten jeweils die Abschlüsse der notariellen Kaufverträge.

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Anders sieht es bei privat bzw. selbst genutzten Immobilien aus. Wird eine Immobilie ausschließlich selbst genutzt, so kann sie jederzeit steuerfrei veräußert werden. Handelt es sich hingegen um eine Immobilie, die einst vermietet wurde und nun selbst genutzt wird, muss die Eigennutzung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren nachgewiesen werden, damit keine Steuer zu entrichten ist.

In welcher Höhe der Gewinn zu versteuern ist, lässt sich verallgemeinert nicht sagen. Die Höhe der Steuer hängt stets vom persönlichen Steuersatz des Verkäufers ab. Der Verkaufsgewinn fällt aus steuerlicher Sicht in den Bereich der privaten Veräußerungsgeschäfte und muss deshalb im Rahmen der Steuererklärung unter den sonstigen Einkünften angegeben werden.

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Beim gewinnträchtigen Verkauf von Immobilien ist zu berücksichtigen, dass neben der Spekulationsfrist auch die so genannte Drei-Objekt-Grenze zu beachten ist. Werden innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, so kann dem Verkäufer ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden, der wiederum zu einer weiteren steuerlichen Belastung führen kann. Ausführliche Informationen zur Drei-Objekt-Grenze sind in einem eigenständigen Artikel dieses Kapitels zu finden.

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