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Grundpfandrechte

Grundpfandrechte dienen zur Besicherung von Darlehen. Das Prinzip, das ihnen zugrunde liegt, ist ganz simpel: Wird eine Immobilie mit einem Grundpfandrecht belastet, so dient die Immobilie als Sicherheit für das jeweilige Darlehen. Dies bedeutet wiederum, dass der Gläubiger über das Recht verfügt, die Immobilie zu veräußern, sollte der Darlehensnehmer seinen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen. Weil sich Immobilien jedoch nicht innerhalb kürzester Zeit verkaufen lassen, leiten die meisten Gläubiger die Zwangsvollstreckung ein.

Demnach ist es nicht verwunderlich, dass ein großer Teil der Immobilieneigentümer der Eintragung von Grundpfandrechten sehr skeptisch gegenüber steht. Andererseits ist geht es bei der Aufnahme von Immobiliendarlehen um sehr viel Geld. Aus diesem Grund bestehen die Banken auf die Stellung entsprechender Sicherheiten, schließlich möchten sie mit der Darlehensvergabe nur ein möglichst geringes Risiko eingehen. Außerdem ist zu bedenken, dass die Banken nicht gerade daran interessiert sind, Zwangsversteigerungen einzuleiten. Sie wollen in erster Linie mit der Vergabe von Darlehen Geld verdienen - die Einleitung von Zwangsversteigerungen ist hingegen mit viel Arbeit und zusätzlichen Kosten verbunden.

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Es gibt zwei Arten von Grundpfandrechten, nämlich Hypotheken und Grundschulden. Im Folgenden werden beide näher vorgestellt.

Wenn das Wort Hypothek fällt, denken viele Menschen zunächst an ein Immobiliendarlehen. Leider hat sich das Wort Hypothek in der Umgangssprache als Synonym für Darlehen eingebürgert. Allerdings ist diese Zuordnung völlig falsch. Eine Hypothek ist ausschließlich ein Grundpfandrecht, das die Forderung eines Gläubigers besichert.

Die Besonderheit der Hypothek besteht darin, dass sie streng akzessorisch ist. Somit besichert sie ausschließlich eine ganz konkrete Forderung, an welche sie strikt geknüpft ist. Ein kurzes Beispiel soll dies verdeutlichen: Wird ein Immobiliendarlehen über eine Hypothek besichert, dann besichert die Hypothek ausschließlich das besagte Darlehen.

Somit gilt die Hypothek als äußerst unflexibel und findet in der Praxis nur noch selten Anwendung. Es sind primär Landes- und Förderbanken, die sich mit der Besicherung über Hypotheken einverstanden erklären. Alle anderen Kreditinstitute bestehen heutzutage auf die Eintragung von Grundschulden.

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Im Prinzip entspricht die Grundschuld der Hypothek. Der Unterschied zwischen den beiden Grundpfandrechten besteht darin, dass die Grundschuld abstrakt ist. Das bedeutet, dass mit ihr nicht nur eine einzige Forderung besichert werden kann. Wurde die Forderung beglichen, so kann die Grundschuld erneut als Sicherheit für ein Darlehen dienen, das beim selben Darlehensgeber aufgenommen wird. Des Weiteren können auch mehrere Darlehen zusammen über eine einzige Grundschuld besichert werden.

Einige Immobilieneigentümer empfinden dies als Nachteil. Häufig wird argumentiert, dass sich die Bank, die als Grundschuldgläubiger eintragen ist, in der Lage befindet, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn das Girokonto längere Zeit überzogen und nicht mehr ausgeglichen wird. Theoretisch betrachtet stimmt das auch, allerdings dürfen die Vorteile, die die Grundschuld gegenüber der Hypothek mit sich bringt, nicht außer Acht gelassen werden. Immerhin kann eine Grundschuld immer wieder als Sicherheit herangezogen werden, beispielsweise um den Kauf eines Autos oder eine Modernisierung der Immobilie zu ermöglichen. Außerdem ist die einmalige Eintragung einer Grundschuld erheblich günstiger, als die fortlaufende Eintragung und Löschung von Hypotheken.

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Abschließend noch ein paar Informationen zur Bestellung (Eintragung) von Grundpfandrechten. Diese kann nur erfolgen, wenn der Eigentümer der Immobilie der Belastung seines Grundstücks explizit zustimmt. Um zu verhindern, dass Kreditinstitute die Immobilien ihrer Kunden willkürlich mit Grundpfandrechten belegen, muss gegenüber dem Grundbuchamt eine schriftliche Bestätigung vorgelegt werden, die von einem Notar beurkundet wurde.

Sofern man eine Immobilie kaufen möchte und bereits feststeht, dass die Bestellung einer Grundschuld erforderlich ist, bietet es sich an, die Unterschrift und die Grundschuldbestellung am selben Notartermin vorzunehmen. Auf diese Weise lässt es sich umgehen, einen weiteren Notartermin vereinbaren zu müssen, der unnötige Zusatzkosten verursacht.

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