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Grundbuch

In jeder Stadt oder Gemeinde existiert ein Grundbuch, in welchem sämtliche Immobilien bzw. Grundstücke erfasst sind, die zur jeweiligen Kommune gehören. Für jedes einzelne Grundstück ist ein Grundbuchblatt angelegt, in welchem alle wichtigen Daten festgehalten sind. So geht zum Beispiel aus einem Grundbuch hervor, wer der Eigentümer eines Grundstücks ist und ob das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet wurde. Dementsprechend ist es für einen angehenden Immobilienkäufer enorm wichtig, vor einem Kauf in das entsprechende Grundbuchblatt zu blicken, um sich einen Überblick zu verschaffen. Genauso sehen das auch die Banken: Ohne zuvor das entsprechende Grundbuchblatt gesehen zu haben, treffen sie keine Kreditentscheidung.

Aufbau des Grundbuchs

Ein Grundbuchblatt ist wie folgt gegliedert: 

Aufschrift
Bestandsverzeichnis
1. Abteilung
2. Abteilung
3. Abteilung

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Die Aufschrift wird von vielen Menschen gern überblättert. Allerdings sind auch ihr mehrere, wichtige Informationen zu entnehmen. So informiert die Aufschrift darüber, bei welchem Grundbuchamt das jeweilige Grundbuch geführt wird und wie die jeweilige Grundbuch- und Grundbuchblatt-Nummer lautet. Des Weiteren kann der Aufschrift eines Grundbuchauszugs entnommen werden, wie aktuell dieser ist bzw. zu welchem Zeitpunkt er erstellt wurde.

Im Bestandsverzeichnis ist festgehalten, welches konkrete Grundstück gemeint ist. So ist zum Beispiel zu erkennen, aus welchen einzelnen Flurstücken sich das Grundstück zusammensetzt und auf welche Größe es sich beläuft. Des Weiteren ist im Grundbuch auch festgehalten, welcher Nutzungsart das jeweilige Grundstück oder auch Teilstücke davon unterliegen. 

Die erste Abteilung eines Grundbuchs informiert über die Eigentumsverhältnisse. Ihr ist zu entnehmen, wer der derzeitige Grundstückseigentümer ist. Weil die einzelnen Eintragungen nicht gelöscht bzw. überschrieben werden, ist auch zu erkennen, wer die früheren Grundstückseigentümer waren. Sofern es sich beim jeweiligen Grundstück um Grundstück mit Erbbaurecht handelt, sind in der ersten Abteilung ebenso die Erbbauberechtigen verzeichnet.

Der zweiten Abteilung ist zu entnehmen, welche Lasten und Beschränkungen dem Grundstück auferlegt sind. Ausgenommen sind Grundpfandrechte - Grundschulden und Hypotheken werden in der nachfolgenden Grundbuchabteilung eingetragen. Unter die genannten Lasten und Beschränkungen fallen in erster Linie so genannte Grunddienstbarkeiten. Hinter diesem Begriff verbergen sich die unterschiedlichsten Rechte, wie zum Beispiel Wege- oder Wohnrechte.

Nachdem ein Kaufvertrag unterschrieben ist, wird im in der zweiten Abteilung auch die so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie dient zur Sicherung der Ansprüche des Käufers - sie bleibt so lange eingetragen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt ist.

In der dritten Abteilung sind - wie ja bereits erwähnt wurde - die Grundpfandrechte verzeichnet. Ein Blick in die dritte Abteilung eines Grundbuchblatt genügt, um zu erkennen, mit wie vielen Grundschulden und Hypotheken ein Grundstück belastet ist. Es ist auch sofort erkennbar, wer die jeweiligen Grundschuldgläubiger sind und auf welche Höhe sich die Hypotheken- und Grundschuldbeträge belaufen.

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Einsichtnahme in das Grundbuch

Um Einsicht in ein Grundbuch nehmen zu können, gilt es das zuständige Grundbuchamt aufzusuchen. Diesbezüglich ist anzumerken, dass es aus Behördensicht kein eigenständiges Grundbuchamt gibt - diese Aufgabe wird jeweils von den Amtsgerichten übernommen.

Im Rahmen der Einsichtnahme ist zu beachten, dass diese ausschließlich Personen mit berechtigtem Interesse gestattet ist. Laut Gesetz handelt es sich hierbei um den Eigentümer der jeweiligen Immobilie sowie um die Grundschuldgläubiger, sofern das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet ist. Des Weiteren sind auch Behörden, Notare sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dazu berechtigt, in Grundbücher einzusehen. Alle anderen Personen sind nicht zur Einsichtnahme berechtigt - selbst Kaufinteressenten nicht. Damit Personen, die aus Sicht des Gesetzgebers kein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme haben, dennoch in ein Grundbuch einsehen können, benötigen sie eine Vollmacht, die vom Eigentümer ausgestellt ist.

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Wie einleitend bereits erwähnt wurde möchten Kreditinstitute Einsicht in ein Grundbuch nehmen, um eine Kreditentscheidung treffen zu können. Für den Kaufinteressenten bedeutet das, den Eigentümer zu kontaktieren und ihn um die Anforderung eines so genannten Grundbuchauszugs zu bitten. Hierbei handelt es sich um eine Abschrift des Grundbuchs. Die Erstellung einer Abschrift kann ebenfalls ausschließlich von den Personen veranlasst werden, die zur Einsichtnahme berechtigt sind. In der Regel dauert es ein paar Tage, bis das Grundbuchamt den Auszug erstellt hat. Die Erstellung ist mit geringfügigen Kosten verbunden, die sich auf ungefähr zehn Euro für einen unbeglaubigten Auszug belaufen.

Eine weitere Möglichkeit, um an einen aktuellen Grundbuchauszug zu gelangen, besteht darin, den Notar um die Erstellung zu bitten. Mittlerweile haben die meisten Notariate per Internet auf die Daten der Grundbuchämter Zugriff und befinden sich somit in der Lage, Grundbuchauszüge zu erstellen. Zwar muss auch in diesem Fall der Eigentümer seine Zustimmung erteilen, doch wenn man sich gemeinsam mit dem Notar verabredet, um den Kaufvertragsentwurf zu besprechen, sollte der Eigentümer nichts gegen die Einsichtnahme einzuwenden haben.

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