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Löschung von Grundschulden

Üblicherweise werden Immobiliendarlehen über Grundschulden besichert. Demnach bestehen die meisten Kreditinstitute bei der Vergabe ihrer Darlehen auf die Eintragung dieser Schulden im Grundbuch der Immobilie, die finanziert werden soll. Ist eine Grundschuld erst einmal eingetragen, dient die jeweilige Immobilie als Sicherheit. Sollte der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, ist der Darlehensgeber unter der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen dazu berechtigt, die Vollstreckung einzuleiten. Dies kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass die Immobilie zum Gegenstand einer Zwangsversteigerung wird.

Aufgrund dieser Tatsache ist es nicht gerade verwunderlich, dass die meisten Immobilieneigentümer darum bemüht sind, Grundschulden schnellstmöglich zu löschen, nachdem die entsprechenden Immobiliendarlehen abgelöst wurden. Denn sobald eine Grundschuld gelöscht ist, kann ihnen der frühere Darlehensgeber nichts mehr anhaben bzw. keine Zwangsversteigerung mehr einleiten.

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An dieser Stelle ist anzumerken, dass es bei weitem nicht so schlimm ist, Grundschulden nicht unmittelbar nach der Tilgung der Darlehen zu löschen. So lange ein Grundschuldgläubiger keinen Nachweis über bestehende Verbindlichkeiten erbringen kann, besteht kein Grund zur Aufregung.

Damit eine Löschung von Grundschulden vorgenommen werden kann, muss sich der Eigentümer an das zuständige Grundbuchamt wenden. Dort kann er eine Grundschuldlöschung beantragen. Voraussetzung für eine Grundschuldlöschung ist allerdings, dass keine weitere Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger bestehen bzw. dieser der Löschung zustimmt. Aus diesem Grund muss der Eigentümer eine so genannte Löschungsbewilligung vorlegen. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, in welchem der Grundschuldgläubiger der Löschung zustimmt.

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Üblicherweise muss die Löschungsbewilligung explizit beantragt werden: Es gibt nur wenige Kreditinstitute, die die Bewilligung automatisch nach der Tilgung eines Immobiliendarlehens ausstellen. In Abhängigkeit vom jeweiligen Kreditinstitut dauert es in der Regel mehrere Wochen, bis die Löschungsbewilligung erstellt und versandt wurde. Sobald sie dem Eigentümer vorliegt, kann er sich an das Grundbuchamt wenden und die Löschung veranlassen. Diese wird ebenfalls nicht unmittelbar vorgenommen. Meist dauert es einige Tage, bis die Grundschulden aus dem Grundbuch gelöscht sind. Für diesen Verwaltungsakt fallen Kosten an, die sich jedoch nur auf einen geringen Betrag belaufen.

Auch wenn zuvor angemerkt wurde, dass es kein Problem darstellt, Grundschulden nicht unmittelbar zu löschen, sondern diese weiterhin im Grundbuch eingetragen zu lassen, so ist es dennoch empfehlenswert, eine Grundschuldlöschung möglichst bald nach der Darlehenstilgung zu veranlassen. Sollte feststehen, dass man beim betreffenden Kreditinstitut kein erneutes Darlehen aufnehmen möchte, empfiehlt es sich, die Grundschulden schnellstmöglich zu löschen. Der Grund, der für eine unverzügliche Löschung spricht, ist relativ simpel: Möchte man die Grundschuldlöschung zu einem späteren Zeitpunkt vornehmen, können ungeahnte Schwierigkeiten auftreten und sich das Vorhaben über einen längeren Zeitraum erstrecken. Es ist in der Praxis schon häufiger vorgekommen, dass Eigentümer gut 10 oder 20 Jahre nach der Darlehenstilgung den Entschluss fassen, die eingetragenen Grundschulden löschen zu wollen. Allerdings gestaltet es sich dann sehr schwierig, die benötigten Löschungsbewilligungen zu erhalten. Oftmals ist bei den Kreditinstituten niemand mit den alten Fällen vertraut und teilweise existieren die Kreditinstitute gar nicht mehr. In solchen Fällen kann es unter Umständen mehrere Jahre dauern, bis man es als Eigentümer geschafft hat, die Löschung durchzusetzen.

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Auf der anderen Seite sollte man Grundschulden nicht voreilig löschen lassen. Wenn beispielsweise feststeht, dass man in absehbarer Zeit erneut ein Darlehen aufnehmen möchte, ist es natürlich besser, die Grundschulden weiterhin bestehen zu lassen. Falls noch nicht klar ist, bei welchem Kreditinstitut die spätere Finanzierung erfolgen soll, besteht auch die Möglichkeit, eine eingetragene Grundschuld in eine so genannte Eigentümergrundschuld umzuwandeln. Hierbei handelt es sich um eine Grundschuld, die auf den Eigentümer der Immobilie lautet. Theoretisch betrachtet macht die Eintragung einer Eigentümergrundschuld natürlich wenig Sinn. In der Praxis sieht es jedoch anders aus: Eine Grundschuld, die auf den Eigentümer der Immobilie lautet, kann nämlich jederzeit abgetreten und somit auf einen neuen Gläubiger umgeschrieben werden. Dies geht schneller als eine Neueintragung von Grundschulden und ist zudem günstiger. Um eine Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln, muss dem Grundbuchamt ebenfalls eine Löschungsbewilligung des Gläubigers vorgelegt werden.

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