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Kaufvertrag

Damit die Übertragung von Immobilieneigentum erfolgen kann, müssen Verkäufer und Käufer einen Kauvertrag schließen. Seitens des Gesetzgebers ist vorgeschrieben, dass dieser notariell beurkundet sein muss, um gültig zu sein. Den meisten Verkäufern und Käufern geht es allerdings so, dass sie nicht wissen, wie solch ein Vertrag aufgebaut ist und welche Punkte zu beachten sind. Im Folgenden wird erläutert, wie bei der Erstellung des Kaufvertrags am besten vorzugehen ist und welche Vertragsinhalte von hoher Bedeutung sind.

Um es gleich vorwegzunehmen: Es ist keinesfalls so, dass ein Kaufvertrag über eine Immobilie kurzfristig abgeschlossen werden kann. Selbst wenn sich Verkäufer und Käufer weitestgehend über die Verkaufsmodalitäten einig sind, dauert es meist mehrere Wochen, bis der Verkauf besiegelt ist.

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Im ersten Schritt geht es darum, einen Vertragsentwurf zu erstellen, über dessen Inhalte sich die beiden Parteien einig sind. Dieser Entwurf wird von dem Notar erstellt, der später den endgültigen Kaufvertrag beurkundet. Im Optimalfall wirken Verkäufer und Käufer zusammen am Entwurf des Vertrags mit, indem sie sich zusammen mit dem Notar treffen. In diesem Fall treffen sie sich gemeinsam, um mit dem Notar die einzelnen Vertragsinhalte zu besprechen und gleichzeitig zu verdeutlichen, welche Punkte ihnen besonders wichtig sind. Auf diese Weise lässt sich sicherstellen, dass womöglich schon der erste Vertragsentwurf den Vorstellungen beider Seiten entspricht und somit auch schon bald ein Termin vereinbart werden kann, an welchem der richtige Kaufvertrag unterschrieben wird.

Nachdem der Notar den Vertragsentwurf erstellt hat, sendet er ihn beiden Parteien zu. Diese haben dann nochmals die Möglichkeit, sich mit den Vertragsinhalten zu beschäftigen und gegebenenfalls auch einen Experten - wie zum Beispiel einen Anwalt - zu Rate zu ziehen. Allerdings ist zu erwähnen, dass in der Praxis nicht immer alles glatt verläuft. Meist sind mehrer Anläufe notwendig, bis sich Verkäufer und Käufer über die Vertragsinhalte einig sind. Besonders wenn der Verkäufer bereits im Vorfeld einen Vertragsentwurf erstellen ließ, dauert es meistens länger, bis Einigkeit zwischen den Partien vorherrscht.

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Übrigens spielt der Kaufvertragsentwurf auch im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Die meisten Kreditinstitute bestehen auf die Vorlage eines Kaufvertragsentwurfs, um eine Kreditentscheidung treffen zu können. Dies gestaltet sich für den Kaufinteressenten gar nicht immer so einfach. Weil die Erstellung des Entwurfs mit entsprechenden Kosten verbunden ist, sind einige Verkäufer erst zu einem Gespräch mit dem Notar bereit, wenn der Kaufinteressent eine Finanzierungsbestätigung vorweisen kann. In den meisten Fällen einigen sich die Parteien dann darauf, dass der Kaufinteressent die Kosten für die Erstellung des Entwurfs übernimmt, unabhängig davon, wie die Kreditentscheidung der Bank ausfällt. Diesbezüglich ist anzumerken, dass die Kosten für die Vertragserstellung zu den üblichen Notarkosten zählen, die sowieso vom Käufer zu tragen sind.

Was die Inhalte eines Kaufvertrags betrifft, so bleibt festzuhalten, dass sich diese über zahlreiche Bereiche erstrecken. Deshalb fallen Immobilienkaufverträge auch vergleichsweise umfangreich aus. Im Durchschnitt umfasst ein Kaufvertrag mehr als 50 Seiten. Es folgt eine kurze Übersicht der typischen Inhalte, die in einem Immobilienkaufvertrag zu finden sind. Der Aufbau eines solchen Vertrags soll an dieser Stelle lediglich grob wiedergegeben werden, weil die Vertragsgestaltung auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen kann.

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Zu Beginn werden im Kaufvertrag beide Parteien genannt - nicht nur namentlich, sondern auch mit Anschrift. Anschließend wird in der Regel der Verkaufsgegenstand näher vorgestellt. Hier kommt vor allem den Grundbuchdaten eine hohe Bedeutung zu. Ein weiterer, sehr wichtiger Vertragsbestandteil sind die Zahlungsmodalitäten. Üblicherweise wird genau vereinbart, zu welchem Zeitpunkt und an wen der Kaufpreis zu entrichten ist. Neben diesen Pflichten des Käufers werden auch Pflichten des Verkäufers festgehalten. So ist es üblich, dass sich dieser dazu bereit erklärt, die Immobilie lastenfrei zu übergeben bzw. die Löschung von Grundpfandrechten zu veranlassen. Sofern der Käufer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, wird der Verkäufer auch der vorzeitigen Eintragung von Grundschulden zustimmen. Die meisten Kreditinstitute zahlen ihre Darlehen nämlich erst aus, nachdem die Grundschulden eingetragen wurden. Weil die Eigentumsübertragung normalerweise erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgt, muss der Verkäufer der Grundschuldeintragung zustimmen.

Wie schon zuvor erwähnt wurde, vereinbaren die beiden Parteien einen Notartermin, an welchem der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Anschließend veranlasst der Notar die entsprechenden Schritte, damit die Eigentumsübertragung vorgenommen werden kann. Um welche einzelnen Schritte es sich hierbei handelt, wird in einem eigenständigen Artikel ausführlich erläutert.

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