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Eigentümerversammlung

Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man dazu berechtigt, an der so genannten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Wie es der Name bereits verrät, handelt es sich hierbei um ein Treffen, bei welchem sich alle Eigentümer einer Wohnanlage versammeln. Ziel der Versammlung ist es, gemeinsame Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung der Immobilie zu treffen.

Die gesetzliche Grundlage zur Eigentümerversammlung bildet das Wohneigentumsgesetz. Dieses sieht vor, dass die Versammlung über den Wohnungsverwalter einberufen wird. Die Einladung hat auf schriftlichem Wege zu erfolgen und muss eine Frist von mindestens zwei Wochen vorsehen. Nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen ist es gestattet, die Frist zu verkürzen. Des Weiteren sieht das Gesetz vor, dass mindestens eine Eigentümerversammlung innerhalb eines Kalenderjahres zu erfolgen hat. Selbstverständlich können auch mehrere Versammlungen innerhalb eines Jahres stattfinden. Wenn mehr als ein Viertel aller Eigentümer die Entscheidung trifft, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, so ist der Verwalter dazu verpflichtet, dieser Entscheidung Folge zu leisten.

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Wie einleitend bereits erwähnt wurde, treffen sich die Eigentümer um gemeinsam Entscheidungen zu treffen. Die Themen der so genannten Tagesordnung müssen den Teilnehmern im Vorfeld mitgeteilt werden. Wurde ein Thema nicht in der Einladungsschrift aufgeführt, so darf auf der Versammlung nicht darüber beschlossen werden - es sei denn, es liegt ein einstimmiger Beschluss vor.

Die einzelnen Punkte, die eine Tagesordnung umfasst, können von unterschiedlicher Natur sein. Grundsätzlich spielen Themen wie der jährliche Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung sowie die Bestellung des Verwalters eine entscheidende Rolle. Im Übrigen werden auf der Eigentümerversammlung nicht nur Beschlüsse getroffen. In einigen Fällen ist es erforderlich, sich auf die Durchsetzung der jeweiligen Beschlüsse zu einigen.

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Entscheidungen über die Punkte der Tagesordnung müssen grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Diesbezüglich ist zu beachten, dass die Stimmen der einzelnen Teilnehmer unterschiedlich gewichtet sein können. Hierfür kann es gleich zwei Ursachen geben. Zum einen spielt die Stimmverteilung eine wichtige Rolle, zum anderen die Tatsache, wie viele Objekte ein Eigentümer besitzt. Wenn die Stimmverteilung nach dem Objektprinzip erfolgt, erhält ein Teilnehmer für jedes Objekt bzw. für jede Wohneinheit, die ihm gehört, jeweils eine Stimme. Die Stimmverteilung kann aber auch nach Miteigentumsanteilen erfolgen. In solch einem Fall erfolgt die Gewichtung nach den Miteigentumsanteilen, die in der Teilungserklärung erfasst sind.

Bis vor einigen Jahren konnten Beschlüsse nur gefasst werden, wenn diese einstimmig beschlossen wurden. Somit kam es auf zahlreichen Eigentümerversammlungen immer wieder zu Streitigkeiten, weil bereits die Stimme einer einzigen Person ausreichen konnte, um einen Beschluss zu verhindern. Heutzutage ist es hingegen so, dass eine einfache Mehrheit  ausreichend ist, um Beschlüsse treffen zu können. Eine entsprechende Änderung wurde im Jahr 2007 im Wohneigentumsgesetz vorgenommen. Eine Ausnahme stellen lediglich Entscheidungen dar, die schwerwiegende finanzielle Folgen haben können. So müssen zum Beispiel kostspielige Umbauvorhaben immer noch einstimmig beschlossen werden. Nach einer Eigentümerversammlung wird ein Protokoll erstellt, in welchem alle Beschlüsse festgehalten sind. Damit das Protokoll Gültigkeit erlangt, muss es sowohl vom Verwalter als auch von mindestens einem Eigentümer unterschrieben werden.

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Sollten sich die Eigentümer gar nicht einigen können, können Beschlüsse von einem Gericht durchgesetzt oder auch aufgehoben werden. Allerdings kommt es in der Praxis vergleichsweise selten vor, dass sich Eigentümergemeinschaften vor Gericht einigen müssen.

Wie leicht es den Eigentümern fällt, Entscheidungen zu treffen bzw. sich zu einigen, hängt natürlich auch immer von ihren persönlichen Zielen und Ansichten ab. So ist zum Beispiel immer wieder festzustellen, dass Kapitalanleger und Eigennutzer oftmals unterschiedliche Ansichten haben. Kapitalanleger sind in der Regel daran interessiert, die Objektkosten so niedrig wie möglich zu halten, um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Eigennutzer sind zwar ebenfalls an niedrigen Bewirtschaftungskosten interessiert, verfolgen aber häufig andere Ziele. Ihnen geht es häufig darum, den Wohnkomfort zu erhöhen. Dementsprechend gestaltet sich die Entscheidungsfindung vor allem dann sehr schwierig, wenn ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern besteht. Befinden sich die Eigentumsanteile einer Immobilie ausschließlich in den Händen einer dieser Gruppen, werden die Beschlüsse meistens schneller gefasst.

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