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Falsche Zinsbindung

In Deutschland entscheiden sich Bauherren und Immobilienkäufer bevorzugt für den Abschluss von Immobiliendarlehen, die einer Zinsbindung unterliegen. Dies ist primär auf die Sicherheit zurückzuführen, die die Vereinbarung einer Zinsbindung mit sich bringt. Allerdings können bei der Wahl der Zinsbindung Fehler begangenen werden, die unter Umständen schlimme Folgen haben. Im Folgenden wird aufgezeigt, um welche Fehler es sich hierbei handelt und wie sie sich vermeiden lassen.

Der größte Fehler, der im Hinblick auf die Wahl der Zinsbindung begangen werden kann, ist die Vereinbarung einer zu kurzen Zinsbindung. Dies kommt in der Praxis sehr häufig vor: Zahlreiche Darlehensnehmer entscheiden sich bewusst für einen kurzen Zinsbindungszeitraum, um somit in den Genuss eines besseren Zinssatzes zu gelangen. Allerdings birgt ein kurzer Zinsbindungszeitraum ein hohes Risiko: Wenn die Marktzinsen während des Zeitraumes steigen, steht dem Darlehensnehmer eine teure Anschlussfinanzierung bevor. Besonders kritisch kann es werden, wenn das Immobiliendarlehen in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen abgeschlossen wird und ein niedriger Tilgungssatz sowie eine kurze Zinsbindung zu den Vertragsbestandteilen zählen. Denn sollten die Hypothekenzinsen steigen, so muss der Darlehensnehmer eine immense Verteuerung der Darlehensrate in Kauf nehmen. In solch einer Konstellation kann der Anstieg der Marktzinsen das Aus der eigenen Immobilie bedeuten. Wenn sich der Darlehensnehmer dann nicht in der Lage befindet, einen Käufer für seine Immobilie zu finden, um mit dem Verkaufserlös die hohe Restschuld abzulösen, kann die Angelegenheit schwierig werden. Im schlimmsten Fall kann es sogar zur Zwangsversteigerung kommen.

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Deshalb sollte man eigentlich erwarten, dass sich die meisten Käufer und Bauherren für den Abschluss von Darlehen entscheiden, die langen Zinsbindungszeiträumen unterliegen. Die Praxis zeigt jedoch, dass es vielen Menschen wichtiger ist, kurzzeitig von einem günstigen Zinssatz zu profitieren, als eine sichere Finanzierung abzuschließen.

Letztendlich kann dem Großteil aller angehenden Darlehensnehmer nur dazu geraten werden, sich für die Vereinbarung einer langen Zinsbindung zu entscheiden. Gerade wenn sich die Hypothekenzinsen auf einem niedrigen Stand befinden, ist es einfach nur sinnvoll, die günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. In Zeiten günstigen Baugelds ist es empfehlenswert, noch nicht einmal die typische Zinsbindungsdauer von zehn Jahren in Betracht zu ziehen. Mittlerweile räumen viele Kreditinstitute ihren Kunden die Möglichkeit ein, Zinsbindungen von 15 oder gar 20 Jahren zu vereinbaren - außerdem sind die Zinsaufschläge, die aus der Wahl eines langen Zinsbindungszeitraumes resultieren, nur minimal. Mit anderen Finanzierungslösungen - wie zum Beispiel mit dem Konstantdarlehen oder dem klassischen Bauspardarlehen - befinden sich Darlehensnehmer sogar in der Lage, den Darlehenszins dauerhaft, bis zur vollständigen Tilgung eines Darlehens zu vereinbaren und somit von einer hundertprozentigen Zinssicherheit zu profitieren.

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Nun gibt es einige Menschen, die behaupten, dass man mit einer langen Zinsbindung das Nachsehen hat, wenn die Hypothekenzinsen fallen. Allerdings ist solch eine Aussage nicht ganz korrekt. Genau genommen ist es immer empfehlenswert, lange Zinsbindungen zu vereinbaren, um sich somit vor einem Anstieg der Zinsen zu schützen. Denn sollten die Hypothekenzinsen fallen, so steht einem als Darlehensnehmer immer noch das Recht zu, vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist festgehalten, dass Privatpersonen das Recht zusteht, aus jedem Darlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren auszusteigen. Diesbezüglich ist lediglich zu beachten, dass man sein Darlehen fristgerecht bzw. mindestens ein halbes Jahr zuvor kündigt. Anschließend kann eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden - wenn auch voraussichtlich bei einem anderen Darlehensgeber.

Abschließend noch ein kleiner, aber sehr hilfreicher Tipp: Kurze und lange Zinsbindungszeiträume können innerhalb eines Darlehens kombiniert werden. Im Endeffekt muss man sein Darlehen nur in zwei oder auch mehrere Tranchen aufteilen. Für die kleinere Tranche wird eine Zinsbindung von fünf Jahren vereinbart. Dies hat zur Folge, dass sich die kleine Tranche durch einen erstklassigen Zinssatz auszeichnet. Für den restlichen Darlehensbetrag vereinbart man hingegen eine vergleichsweise lange Zinsbindung wie zum Beispiel 15 Jahre. Der Zinssatz der zweiten Tranche ist zwar nicht so attraktiv wie der Zinssatz der ersten Tranche, aber dafür bietet die zweite Tranche ein hohes Maß an Sicherheit. Sollten die Hypothekenzinsen nun steigen, gilt es die erste Tranche vor dem Ablauf der Zinsbindung vollständig zu tilgen, damit keine teure Anschlussfinanzierung vorgenommen werden muss. Dieses Ziel lässt sich beispielsweise durch die Einbringung von Sondertilgungen erreichen. Bei fallenden Zinsen leistet man für die kleine Tranche logischerweise nur die Mindesttilgung, um später eine günstige Anschlussfinanzierung vorzunehmen, die zu einer Verbesserung der Konditionen führt.

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Nur wenige Käufer und Bauherren verfügen über solch hohe Ersparnisse, um auf den Abschluss einer Baufinanzierung für eine neue Immobilie verzichten zu können. Die meisten Menschen nutzen ein Immobiliendarlehen für den Traum der eigenen vier Wände.
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