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Falsche Tilgung

Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens kommt es häufiger vor, dass die Darlehensnehmer den Fehler machen, eine falsche Tilgung zu wählen. Dieser Fehler kann jedoch schlimme Folgen haben. Auf dieser Seite wird aufgezeigt, aus welchen Gründen dieser Fehler begangen wird und welche konkreten Folgen bzw. Schwierigkeiten auftreten können.

Was die Wahl der falschen Tilgung betrifft, so ist festzustellen, dass die meisten Darlehensnehmer mit ihren Kreditinstituten einen zu niedrigen Tilgungssatz vereinbaren. In der Regel ist die Wahl eines geringen Tilgungssatzes auf die geringere Belastung zurückzuführen, die aus dem Immobiliendarlehen hervorgeht. Vielen Menschen ist es nämlich wichtig, keine zu hohe Darlehensrate aufbringen zu müssen, um immer noch über einen ausreichend hohen finanziellen Spielraum zu verfügen.

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Prinzipiell gibt es an diesem Ansatz auch nichts zu kritisieren, abgesehen davon, dass nur ein äußerst geringer Darlehensabtrag stattfindet. Die Folge: Die Restschuld ist am Ende der Zinsbindung immer noch vergleichsweise hoch. Eine hohe Restschuld birgt jedoch zwei ganz entscheidende Gefahren. Zum einen ist mit einer langen Darlehenslaufzeit zu rechnen. Für den Darlehensnehmer bedeutet dies, über viele Jahre hinweg Zinsleistungen erbringen zu müssen. Dies führt dazu, dass die Wahl eines niedrigen Tilgungssatzes den finanziellen Spielraum nicht vergrößert, sondern sogar verringert. Zum anderen birgt eine hohe Restschuld die Gefahr, einem hohen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt zu sein. Sollten die Hypothekenzinsen während der Zinsbindung steigen und nur ein geringer Darlehensabtrag stattfinden, so kann die Anschlussfinanzierung dem Darlehensnehmer äußerst teuer zu stehen kommen, insbesondere wenn das Darlehen in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen abgeschlossen wurde.

Aufgrund dieser Gefahren kann allen angehenden Darlehensnehmern nur dazu geraten werden, einen vernünftigen Tilgungssatz zu vereinbaren. Die meisten Banken bestehen auf eine Mindesttilgung in Höhe von einem Prozent. Doch genau betrachtet ist solch eine Tilgung viel zu gering. In Abhängigkeit vom Zinsniveau beläuft sich die Restschuld bei einem Tilgungssatz von einem Prozent und einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren auf 85 bis 89 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags, was immer noch enorm hoch ist. In diesem Zusammenhang sollte man als Darlehensnehmer daran denken, dass man auch nicht jünger wird. Wenn man in den Ruhestand geht, sollte das Darlehen möglichst getilgt sein. Schließlich ist im Rentenalter mit einem Rückgang des Einkommens zu rechnen. 

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Auf der anderen Seite kann es natürlich auch passieren, dass man als angehender Darlehensnehmer ein wenig zu eifrig ist und sich für die Vereinbarung eines vergleichsweise hohen Tilgungssatzes entscheidet. Grundsätzlich ist die Wahl eines möglichst hohen Tilgungssatzes zwar zu begrüßen, allerdings birgt dies ebenfalls Gefahren. Die größte Gefahr besteht primär darin, dass die Darlehensrate zu hoch ausfällt und man in Schwierigkeiten gerät, sie regelmäßig aufzubringen. Dies hätte zur Folge, dass man seine finanziellen Möglichkeiten stark einschränkt und man womöglich nicht mehr über die Runden kommt. Gerade in Monaten, in denen größere Versicherungsbeiträge fällig werden oder wichtige Anschaffungen getätigt werden müssen, kann eine hohe Darlehensrate zu einem ernsthaften Problem werden.

Besonders kritisch wird es dann, wenn keine nachträgliche Anpassung des Tilgungssatzes vereinbart wurde. Deshalb kann jedem Darlehensnehmer nur dazu geraten werden, ein Darlehen abzuschließen, das ihm ein möglichst hohes Maß an Flexibilität einräumt. Es gibt nämlich einige Kreditinstitute, die es ihren Kunden gestatten, die Höhe des Tilgungssatzes während der Laufzeit innerhalb eines bestimmten Rahmens anzupassen. Wurde solch eine Vertragsvereinbarung nicht getroffen, sollte man sich mit dem Darlehensgeber in Verbindung setzen und seine Situation aufzeigen. Schließlich sind die Kreditinstitute daran interessiert, einen regelmäßigen Eingang der Darlehensraten zu verzeichnen. Deshalb besteht unter Umständen die Möglichkeit, dass der Darlehensgeber einer nachträglichen Anpassung des Tilgungssatzes zustimmt.

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