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Erschließung

Unter der so genannten Erschließung sind Maßnahmen zu verstehen, die dazu dienen, ein Grundstück und somit auch die später darauf befindlichen Gebäude nutzbar zu machen. Genau genommen geht es um die Schaffung von Infrastruktur. Die Schaffung bzw. das Vorhandensein einer Infrastruktur ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, damit ein Grundstück bebaut werden darf.

Zu den einzelnen Maßnahmen zählt unter anderem die Verlegung von Versorgungsleitungen, die das Grundstück mit Wasser und Strom versorgen. Selbstverständlich umfassen die Versorgungsleitungen nicht nur Leitungen für Trinkwasser, sondern auch für das Abwasser. Des Weiteren fällt auch die Schaffung einer Verkehrsanbindung in den Bereich der Erschließung. Im weiteren Sinne zählen auch die Anbindung an einen Müllentsorgungsbetrieb sowie die Anbringung einer Straßenbeleuchtung zu den Erschließungsmaßnahmen.

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Die Erschließung wird jeweils von der Kommune übernommen, wobei es in der Praxis jedoch nur selten vorkommt, dass diese alle Maßnahmen selbst durchführt. So gibt es zum Beispiel zahlreiche Kommunen, deren Stadtwerke die Verlegungen der Stromkabel übernehmen. Mit der Durchführung der anderen Maßnahmen werden in der Regel externe Unternehmen wie zum Beispiel Bauunternehmen und Versorger beauftragt.

Was die Kosten der Grundstückserschließung betrifft, so müssen diese von den Grundstückseigentümern übernommen werden. Allerdings ist gesetzlich geregelt, dass die Eigentümer maximal 90 Prozent der Kosten übernehmen müssen - mindestens 10 Prozent sind von der Kommune zu tragen. In welchem Verhältnis die Kosten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, wird per Gemeinderatsbeschluss bestimmt. Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, um die Erschließungskosten auf die Eigentümer zu verteilen. Das erste Verfahren sieht vor, die Kostenverteilung von der Art der Grundstücksnutzung abhängig zu machen. In solch einen Fall würden zum Beispiel gewerblich genutzte Grundstücke finanziell stärker belastet werden. Das zweite Verfahren sieht vor, die Kosten anhand der Grundstücksfläche aufzuteilen: wer ein größerer Grundstück besitzt, muss einen höheren Anteil übernehmen. Beim dritten und letzten Verfahren ist vorgesehen, dass die Grundstücksbreite (in Betrachtung zur Erschließungsanlage) als Bemessungsgrundlage für die Kostenverteilung herangezogen wird.

Auf welche Höhe sich die Kosten belaufen, hängt ganz vom Aufwand ab, den die beteiligten Unternehmen für die Erschließung leisten mussten. Verallgemeinert kann gesagt werden, dass für die Erschließung eines privat genutzten Grundstücks in einem Neubaugebiet ungefähr 10.000 bis 15.000 Euro an Erschließungskosten anfallen. Für die Eigentümer kann dies eine immense finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn sie das Grundstück überhaupt nicht bebauen möchten. In solch einem Fall besteht die Möglichkeit, die Erschließungskosten ein wenig zu senken. Eine Kostenreduzierung kann dadurch erzielt werden, indem die Erschließung nicht vollständig abgeschlossen wird. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass die einzelnen Versorgungsleitungen nur bis an die Grundstücksgrenze verlegt werden - in der Anfangsphase eines Baus müssen die Leitungen dann nochmals verlängert werden. 

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Was die Planung der einzelnen Erschließungsmaßnahmen betrifft, so können die einzelnen Eigentümer aktiv in das Geschehen eingreifen. Damit zum Beispiel die Versorgungsleitungen optimal auf dem Grundstück platziert werden, sollte man diese Gelegenheit nutzen und sich mit der Kommune in Verbindung setzen. Auf diese Weise ist es möglich, die Ausführung der Arbeiten genau abzustimmen. Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass sich die Planung der Arbeiten über einen langen Zeitraum erstrecken kann. Oftmals müssen zahlreiche Gespräche geführt werden, bis endgültig fest steht, wie die einzelnen Maßnahmen ausgeführt werden. Sofern man sich an dieses Thema nicht herantraut oder einem schlichtweg die Zeit fehlt, kann man auch spezialisierte Immobilienunternehmen mit dieser Aufgabe beauftragen. Zunehmend mehr Bauunternehmen und Architekten bieten diese Leistung an und helfen ihren Kunden dabei, eine optimale und vor allem kostengünstige Grundstückserschließung mit der Kommune auszuhandeln.

Abschließend soll darauf hingewiesen werden, dass man sich als Bauherr nicht zwingend mit diesem Thema beschäftigen muss. Sollte man einen Bauplatz erwerben, der bereits erschlossen wurden, so bleibt dem Bauherren die Planungsarbeit erspart. Vor dem Kauf eines solchen Grundstücks sollte man aber genau überprüfen, ob das Grundstück auch vollständig erschlossen ist und die einzelnen Arbeiten zuverlässig ausgeführt wurden. Sonst könnten nämlich Korrekturen erforderlich sein, welche die Baukosten unnötig erhöhen. Am besten lässt man sich in solch einem Fall von einem Gutachter beraten.

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