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Bedeutung der Eigenleistung

Den Eigenleistungen, die ein Bauherr während der Bauzeit verrichtet, kommt im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine hohe Bedeutung zu. Dies ist auf den Einfluss zurückzuführen, die die Eigenleistung auf die Höhe der Baukosten nehmen. Immerhin entscheiden die Baukosten über den Wert der fertig gestellten Immobilie. Der Wert der Immobilie ist wiederum ein wichtiger Faktor, wenn es um die Ermittlung der Darlehenskonditionen geht. 

Einfluss auf den Wert der Immobilie nehmen die Eigenleistungen deshalb, weil sie mit Eigenkapital verglichen werden können. Aus finanzieller Sicht macht es nämlich keinen Unterschied, ob der Bauherr ein Unternehmen für die Fertigstellung der Immobilie Geld investiert, oder ob er die Immobilie selbst fertig stellt - ganz egal für welchen Weg sich der Bauherr auch entscheidet, nach der Fertigstellung hat die Immobilie stets denselben Wert.

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Unter den Bauherren hat es sich natürlich längst herumgesprochen, dass von den Kreditinstituten die Erbringung von Eigenleistung wie Eigenkapital betrachtet wird. Aus diesem Grund sind die meisten Bauherren darum bemüht, möglichst hohe Eigenleistungen zu erbringen, um somit den Wert der Immobilie zu steigern. Auf diese Weise können sie nämlich den Beleihungsauslauf senken und in den Genuss besserer Darlehenskonditionen gelangen.

Dementsprechend sind die Kreditinstitute sehr vorsichtig, wenn ihnen Bauvorhaben präsentiert werden, die die Erbringung von Eigenleistungen sehen. Verallgemeinert kann mittlerweile gesagt werden, dass die Banken nur in den seltensten Fällen die Eigenleistungen so ansetzen, wie es sich die Bauherren gerne wünschen. In der Praxis sehen sich die Banken sehr häufig dazu gezwungen, die Eigenleistungen nicht vollständig anzurechnen und stattdessen Sicherheitsabschläge vorzunehmen. Einige Kreditinstitute handhaben es beispielsweise so, Eigenleistungen grundsätzlich zu reduzieren. Andere setzen Eigenleistungen wiederum nur bis zu einer bestimmten Höhe an. Die Höchstgrenze für Eigenleistungen beläuft sich bei zahlreichen Kreditinstituten auf ungefähr 20.000 Euro. Größere Beträge werden entweder gar nicht berücksichtigt oder müssen mit einer schriftlichen Architektenbestätigung nachgewiesen werden.

Es sind vor allem Direktbanken, die auf diese Art und Weise verfahren. Wenn beispielsweise jemand mit Eigenleistungen in Höhe von 70.000 Euro kalkuliert, so wird er sich schwer damit tun, eine Direktbank zu finden, die seine Eigenleistungen voll anrechnet bzw. sein Vorhaben finanziert. 70.000 Euro Eigenleistung stellen einen enorm hohen Wert dar, den die Direktfinanzierer nicht ansetzen können. In solch einem Fall wird man sich mit hoher Wahrscheinlichkeit an eine regionale Bank wenden müssen. Regionale Banken sind diesbezüglich sehr viel flexibler, was unter anderem daran liegt, dass sie den Baufortschritt im Zweifelsfall auch vor Ort begutachten können.

Selbstverständlich haben die Kreditinstitute ihre Gründe, bei der Anrechnung von Eigenleistungen so vorsichtig zu sein. Bei einem der Hauptgründe handelt es sich schlichtweg um die Überschätzung der Bauherren. Viele Bauherren sind der Meinung, sie könnten am Bau tatkräftige Unterstützung leisten und viele Arbeiten selbst verrichten, wodurch sie die Lohnkosten erheblich senken können - ein großer Teil der Bauherren traut sich durchaus zu, die Baukosten anhand von Eigenleistungen um 50.000 Euro zu senken. Die Praxis zeigt jedoch, dass dies nur selten zutrifft. In der Realität sieht es eher so aus, dass ambitionierte Bauherren dazu fähig sind, die Lohnkosten um ca. 20.000 Euro zu reduzieren - allerdings nur, wenn sie so gut wie jeden Tag auf der Baustelle mitarbeiten.

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Zwar gibt es durchaus einige Menschen, die es tatsächlich schaffen, höhere Eigenleistungen zu erbringen, jedoch ist deren Anteil verhältnismäßig gering. Wer Eigenleistung in der Größenordnung von 50.000 Euro leisten möchte, muss üblicherweise in Vollzeit auf der Baustelle tätig sein und zugleich über umfangreiche Kenntnisse und großes handwerkliches Geschick verfügen.

Neben der Überschätzung der eigenen Fähigkeit gibt es noch einen weiteren Fehler, der von einigen Bauherren begangen wird. Hierbei handelt es sich um die falsche Berechnung der Eigenleistung. Es kommt immer wieder vor, dass einige Bauherren ihren Innenausbau selbst vornehmen möchten und deshalb Eigenleistungen in Höhe von beispielsweise 50.000 Euro berechnen. Nur leider vergessen sie oftmals, dass die 50.000 Euro nicht durch die Erbringung von Eigenleistungen eingespart werden können, da auch noch Baumaterialen gekauft werden müssen. Aus diesem Grund sollte man die Höhe seiner Eigenleistungen gemeinsam mit dem Architekten ermitteln, um Fehlberechnungen zu vermeiden.

Abschließend kann allen angehenden Bauherren nur dazu geraten werden, bei der Ermittlung von Eigenleistungen realistisch zu bleiben und nicht zu optimistisch zu rechnen. Letzten Endes ist es enorm wichtig, den Finanzierungsbedarf möglichst exakt zu ermitteln. Sollte dieser zu knapp bemessen sein, so ist man sonst möglicherweise später zum Abschluss einer unnötig teuren Nachfinanzierung gezwungen.

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