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Taxe

Die Taxe ist das Wertgutachten, das ein Sachverständiger im Auftrag der Bank für eine Immobilie erstellt. Anhand der Taxe, die auch als Schätzung bezeichnet wird, lassen sich der Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie ermitteln. Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet, den Beleihungswert anhand der Taxe des Sachverständigen zu bestimmen. Für das Gutachten sind neben der Lage des Grundstücks, den darauf befindlichen Gebäuden und dem erzielbaren Mietertrag auch die örtlichen Marktverhältnisse ausschlaggebend. Für seine Arbeit berechnet der Experte der Bank Taxkosten, die später vom Kunden zu zahlen sind, indem sie vom Nominalbetrag des vereinbarten Darlehens abgezogen werden.

Taxkosten

Taxkosten werden von einem Sachverständigen in Rechnung gestellt, der ein Wertgutachten für eine Immobilie erstellt hat, mit dem die Bank den Beleihungswert des Objektes bestimmt. Die Berechnung erfolgt pauschal oder als Prozentsatz der Darlehenssumme. Kreditnehmer müssen mit 0,2 bis 1,0 Prozent der Kreditsumme rechnen. Denn die Taxkosten werden bei der Auszahlung des Immobilienkredites einbehalten.

Teilvalutierungs- bzw. Teilauszahlungszuschlag

Der Teilvalutierungs- bzw. Teilauszahlungszuschlag wird fällig, wenn ein Immobiliendarlehen nicht in einem Betrag ausgezahlt wird, sondern in mehreren Teilbeträgen. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn die Bank den Kredit nur entsprechend des Baufortschritts valutiert. Der Teilvalutierungszuschlag wird erhoben - als Gebühr oder Zinssaufschlag - um die mit den Teilauszahlungen verbundenen zusätzlichen Kosten und den Aufwand auszugleichen. Da viele Banken von Anfang an einen gewissen Auszahlungsturnus kalkulieren, sind diese Kosten in den vereinbarten Konditionen häufig schon enthalten.

Tilgung (Amortisation)

Die Tilgung bezeichnet die regelmäßigen Leistungen des Kreditnehmers an die Bank oder das Kreditinstitut, um das Darlehen zurückzuzahlen. Entscheidend sind bei der Tilgung in erster Linie die Laufzeit des Kredites und die Tilgungsrate, die sich bei einer Baufinanzierung normalerweise zwischen 1,0 und 3,0 Prozent bewegt und bezogen auf den Nominalbetrag berechnet wird. Beides wird beim Tilgungsplan berücksichtigt. Weitere Faktoren, die sich auf die Tilgung oder Amortisation - vom französischen amortir für tilgen - auswirken, sind mögliche Sondertilgungen oder Tilgungsaussetzungen. Die Rate für die Tilgung ergibt sich bei monatlicher Zahlung aus der Formel: Nominalbetrag x (Nominalzinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12.

Tilgungsaussetzung (Bankvorausdarlehen)

Die Tilgungsaussetzung ist eine Vereinbarung von Darlehensgeber und Darlehensnehmer, dass die Tilgung für einen bestimmen Zeitraum ausgesetzt wird. Der Kunde zahlt während dieser Zeit nur den vereinbarten Zinssatz an die Bank. Anstelle der sonst fälligen Tilgung wird in einen Tilgungsersatz bzw. ein Tilgungssurrogat eingezahlt. Das kann eine Kapital-Lebensversicherung sein, eine Rente, ein Fondsparplan oder ein Bausparvertrag. Mit dem Erlös aus dem Tilgungsersatz wird später das Darlehen abgelöst. Dazu werden die Ansprüche aus dem Sparplan an den Kreditgeber abgetreten.
Vereinbart wird eine Tilgungsaussetzung bei Bankvorausdarlehen, mit denen ein Bausparvertrag vorfinanziert wird. Der Kunde erhält einen Kredit in Höhe der vereinbarten Bausparsumme und löst das Darlehen ab, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Anstelle der Tilgung muss der Vertrag bespart werden.

Tilgungsfreijahre

Es besteht die Möglichkeit, mit der Bank so genannte Tilgungsfreijahre zu vereinbaren. In dem Fall beginnt die Tilgung des Darlehens nicht direkt, nachdem die Summe ausgezahlt wurde, sondern erst nach Ablauf der Tilgungsfreijahre. Während dieser Zeit muss der Darlehensnehmer lediglich den vereinbarten Zinssatz zahlen. Auf diese Weise sollen die für denn Bauherren oder Immobilienkäufer meist schwierigen Anfangsjahre überbrückt werden. Durch die Tilgungsfreijahre ergibt sich im Anschluss häufig eine höhere Tilgung. Ob die höhere Belastung tragbar ist, muss vorab kalkuliert werden.

Tilgungshypothek

Die Tilgungshypothek ist ein Annuitätendarlehen. Das heißt, die Tilgungshypothek wird in gleichbleibenden Jahresbeträgen an die Bank zurückgezahlt. Da sich die Restschuld durch die regelmäßige Tilgung verringert, sinkt die Zinsbelastung, weil die Zinsen nur für die verbleibende Schuld berechnet werden. Dafür steigt der Tilgungsanteil. Diese Form des Darlehens wird aufgrund der Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil im Rahmen der Baufinanzierung am häufigsten gewählt.

Tilgungsplan

Für die Baufinanzierung wird ein Tilgungsplan aufgestellt. Dieser Plan schlüsselt genau auf, wie sich das Darlehen vom Zeitpunkt der Auszahlung bis zur kompletten Rückzahlung entwickelt. Aufgelistet werden die monatliche Raten, gegliedert nach dem Anteil für die Tilgung und die Zinsen sowie die sich daraus ergebende Restschuld. In der Regel wird der Tilgungsplan für einen monatlichen Zahlungsturnus dargestellt. Möglich ist auch, ihn auf jährlicher Basis zu erstellen.
Die Zahlen, die im Tilgungsplan aufgeführt werden, geben nur solange ein genaues Bild vom Immobilienkredit wie die Zinsfestschreibung gilt. Denn der Plan geht von gleichbleibenden Konditionen aus. Wird mit Ablauf der Zinsbindung ein neuer Zinssatz vereinbart, muss der Tilgungsplan angepasst und aktualisiert werden. Nicht berücksichtigt werden in einem Tilgungsplan mögliche Sondertilgungen durch den Darlehensnehmer.

Tilgungsstreckung

Die Tilgungsstreckung gehört zu den eher seltenen Phänomenen bei einer Baufinanzierung. Sie kommt meist nur dann vor, wenn die Wirtschaft sich gerade in einer Hochzinsphase befindet. Nötig wird eine Tilgungsstreckung unter Umständen, wenn bedingt durch ein Disagio und damit einen geringeren Auszahlungsbetrag des Immobiliendarlehens eine Finanzierungslücke entsteht. Diese Lücke kann mit einem Tilgungsstreckungsdarlehen ganz oder teilweise geschlossen werden. In einem solchen Fall zahlt der Kreditnehmer erst das Tilgungsstreckungsdarlehen zurück. Der eigentliche Immobilienkredit bleibt für diese Zeit tilgungsfrei, die Tilgung wird gestreckt - daraus ergibt sich auch die Bezeichnung der Tilgungsstreckung.

Tilgungsverrechnung

Normalerweise wird die Tilgungsleistung des Kreditnehmers gemäß den Bedingungen der Bank sofort mit der Restschuld verrechnet, was sich direkt auf die Zinslast auswirkt. In dem Fall handelt es sich um eine sofortige Tilgungsverrechnung, das heißt die Tilgung wird sofort verrechnet. Anders bei der nachschüssigen Tilgungsverrechnung, die beispielsweise viertel- oder halbjährlich vereinbart wird. Dadurch, dass nicht tagesgenau verrechnet wird, erhöht sich der Effektivzins und verteuert das Darlehen.

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