Lexikon

Der Begriff Werbungskosten wird über den Paragraphen 9 des Einkommensteuergesetzes geregelt. Demnach sind Werbungskosten alle Aufwendungen, die nötig sind, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Sie lassen sich steuerlich geltend machen. Im Normalfall, bei nicht selbständig Tätigen, zählen unter anderem die Beiträge zu Berufsverbänden oder die Ausgaben für Arbeitsmittel zu den Werbungskosten. Bei der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien gehören neben den Kosten für die Finanzierung und Geldbeschaffung, also den Zinsen und Gebühren für das Darlehen und dessen Bereitstellung, auch die Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie, die Absetzung für Abnutzung und die Instandhaltungskosten zu den Werbungskosten.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist gleich für zwei Werte von Bedeutung. Zum einen der Verkehrswert als aktueller, stichtagsbezogener Marktwert der Immobilie und Anhaltspunkt dafür, ob der angestrebte Preis auch angemessen ist. Zum anderen der Beleihungswert der Immobilie, der ausschlaggebend ist für die Höhe des Darlehens, das die Bank zur Verfügung stellt. Über den Beleihungswert, der sich aufgrund der langfristigen Absicherung auf die dauerhaften Eigenschaften bezieht, wird die Beleihungsgrenze festgelegt. Dabei nimmt die Bank gemäß den Vorgaben des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) einen Sicherheitsabschlag vor, der mögliche Marktschwankungen ausgleichen soll. Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren, abhängig davon, welche Immobilie bewertet werden soll. Bei Mietobjekten erfolgt die Wertermittlung durch das Ertragsverfahren, bei dem die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und die anfallenden Bewirtschaftungskosten die Grundlage bilden. Der Sachwert, also der Wert von Grund und Boden, der Gebäude und der Außenanlage unter Berücksichtigung des Zustandes, kommt bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern zum Tragen. Vorgenommen wird die Wertermittlung im Auftrag der Bank durch einen unabhängigen Sachverständigen. Er erstellt ein Wertgutachten und berechnet dafür Taxkosten in Höhe von 0,2 bis 1,0 Prozent der Kreditsumme. Möglich ist auch, die Wertermittlungskosten pauschal zu berechnen.

Mit einem Wertgutachten werden der Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie bestimmt. Der Sachverständige, der mit dem Wertgutachten beauftragt wird und für seine Arbeit zwischen 0,2 und 1,0 Prozent der Kreditsumme als Gebühren in Rechnung stellt, berücksichtigt dabei die Grundstückslage, den Zustand der Häuser und Gebäude auf dem Grundstück, die Außenanlagen, bei Mietobjekten auch die Mieteinnahmen sowie die örtlichen Verhältnisse am Immobilienmarkt. Das Wertgutachten ist eine der Grundlagen der Baufinanzierung. Anhand des ermittelten Beleihungswertes bestimmt die Bank, wie hoch der maximal Kreditbetrag sein darf.

Grob gerechnet, ergibt sich die Wohnfläche als anrechenbare Fläche der (Wohn-)Räume einer Immobilie durch die Grundfläche abzüglich der Wände, des Treppenhauses und weiterer Faktoren. Ein pauschaler Wert geht von ungefähr 75 Prozent der Grundfläche aus. Für die Wertermittlung einer Immobilie, die für die Baufinanzierung und die Bewilligung eines Darlehens unerlässlich ist, muss allerdings genau und gemäß der DIN-Vorgaben gerechnet werden. Die Wohnfläche ist demnach der Bereich einer Immobilie, der ausschließlich für die Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen ist, wobei Flächen wie Balkone und Dachschrägen immer nur anteilig berechnet und Räume wie der Heizungsraum, der Abstellraum und Kellerräume gar nicht berücksichtigt werden. Das gilt auch für Flächen, die gewerblich genutzt werden.