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Immobilien als Kapitalanlage

Wenn sich Privatpersonen für den Kauf einer Immobilie entscheiden, so muss diese nicht zwingend zur Eigennutzung gedacht sein. Jedes Jahr werden tausende von Immobilien gekauft, die als Anlageobjekt bzw. als Kapitalanlage dienen sollen. Die Objekte werden vermietet und sollen für Geldzuflüsse in Form von Mietzahlungen sorgen. Sofern man als Anleger das richtige Objekt erwirbt und es richtig bewirtschaftet, so lassen sich erstklassige Renditen erzielen.

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Immobilien haben als Kapitalanlage schon seit jeher eine wichtige Rolle gespielt. In nahezu jedem Land der Welt zählen Immobilien zu einer der beliebtesten Anlageformen. Verwunderlich ist das nicht, immerhin erwirbt der Käufer kein immaterielles Gut, wie es zum Beispiel beim Kauf von Wertpapieren der Fall ist. Stattdessen besitzt der Eigentümer ein reales Wirtschaftsgut, das einen entsprechenden Gegenwert hat. Dies ist gleichzeitig einer der Hauptgründe, weshalb sich viele Anleger für Immobilien begeistern können. Gerade in Krisenzeiten stellen Immobilien eine erstklassige Wertanlage dar, deren Wert selbst bei einer starken Inflation als relativ stabil gilt. Außerdem gelten Immobilien als verhältnismäßig sicher: anders als bei Wertpapieren ist es nicht möglich, dass sie innerhalb kürzester Zeit deutlich an Wert verlieren. Im schlimmsten Fall kann es lediglich passieren, dass die Mieteinnahmen ausbleiben - doch selbst dann ist der Objektwert nach wie vor gegeben. Viele Immobilieninvestoren geben außerdem an, dass sie die hohe Sicherheit von Immobilieninvestments mögen. Sollten einmal schlechte Zeiten hereinbrechen, so haben sie immer noch die Möglichkeit, ihre Objekte selbst zu bewohnen.

Zunächst einmal soll aufgezeigt werden, auf welche Art und Weise Immobilien als Kapitalanlage dienen können bzw. wie Investoren mit ihnen Geld verdienen.

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Wie bereits erwähnt wurde verfolgen Kapitalanleger, die in Immobilien investieren, in erster Linie ein Ziel: die Einnahme von Mietzahlungen. In aller Regel verkörpert die Erzielung von Mieteinnahmen das Hauptziel eines jeden Immobilieninvestments. Die Rendite der Mieteinnahmen lässt sich relativ einfach ermitteln: sie ergibt sich aus dem Verhältnis der Mieteinnahmen zum ursprünglichen Kaufpreis des Objektes. In einem guten Marktumfeld können private Immobilienanleger eine jährliche Rendite von ungefähr fünf bis acht Prozent erzielen.

Neben der Erzielung von Mieteinnahmen gibt es noch eine weitere Möglichkeit, um mit Immobilieninvestments Geld zu verdienen. Hierbei handelt es sich um die Erzielung von Verkaufsgewinnen. Das Prinzip ist simpel: der Kapitalanleger erwirbt eine Immobilie, um sie zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen. Allerdings ist diese Vorgehensweise in der Praxis vergleichsweise selten anzutreffen. Die meisten Anleger sind primär auf die Erzielung von Mieteinnahmen aus - wenn sie die Entscheidung treffen, ihre Kapitalanlage zu verkaufen und damit einen zusätzlichen Gewinn erzielen, so ist das als positiver Nebeneffekt zu betrachten.

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Im Zusammenhang mit der Rendite von Immobilien ist zu erwähnen, dass Immobilieninvestments von einigen Anlegern auch aus steuerlichen Gründen getätigt werden. Sofern man eine Immobilie besitzt, die als Kapitalanlage dient, ist man nämlich dazu berechtigt, sowohl die anfallenden Zinsen als auch die jährliche AfA (Abschreibung für Abnutzung) steuerlich geltend zu machen. Somit ist es unter bestimmten Umständen möglich, die persönliche Steuerbelastung zu verringern.

In den folgenden Abschnitten soll auf die Finanzierung von Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, näher eingegangen werden. Um es gleich vorwegzunehmen: tritt der Darlehensnehmer als Kapitalanleger auf, so kommt der Finanzierung eine wesentlich größere Bedeutung zu als es bei einer Eigennutzung der Fall ist. Abgesehen von der Höhe der Mieteinnahmen verkörpert die Finanzierung den wichtigsten Faktor, der auf die Rendite der Kapitalanlage Einfluss nimmt. Nur wenn die Finanzierung optimal auf die finanziellen Verhältnisse des Kapitalanlegers abgestimmt ist, lässt sich die maximale Rendite erzielen.

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Wie eine Kapitalanleger-Finanzierung gestaltet sein muss, lässt sich im Allgemeinen nur sehr schwer sagen. Hier kommt es stets auf den Einzelfall an. Eine wichtige Rolle spielt zum Beispiel die Anlagestrategie: möchte der Immobilienkäufer mit seinem Investment vor allem Steuern sparen, so kommt dem Tilgungssatz eine hohe Bedeutung zu. Ist er hingegen darauf aus, das Objekt schon bald wieder zu verkaufen, so gilt es eine entsprechend kurze Zinsbindung zu finden. Verallgemeinert lässt sich nur sagen, dass es in aller Regel erforderlich ist, die Finanzierung von einem Experten abstimmen zu lassen. Wenn beispielsweise vermögende Anleger in Immobilien investieren, dann steht ihnen fast immer ein Steuerberater zur Seite, der ihnen genau aufzeigt, welche Punkte im Rahmen der Finanzierung von hoher Bedeutung sind.

Vereinfacht kann jedoch gesagt werden, dass es für Immobilienanleger von großem Vorteil ist, Darlehen auszuwählen, die ihnen ein hohes Maß an Flexibilität bieten. Sollten zum Beispiel Mietausfälle eintreten, so ist es für den Anleger von großem Vorteil, wenn er dazu berechtigt ist, vorübergehend den Tilgungssatz zu verringern - schließlich kann die Darlehensrate zu einer immensen finanziellen Belastung werden.

Abschließend soll darauf hingewiesen werden dass es sich weitaus schwieriger gestaltet, gute Immobilieninvestments zu tätigen, als es sich die meisten Leute vorstellen. Viele Kapitalanleger, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, begehen große Fehler. Oftmals lassen sie sich zu sehr von der Art der Immobilie oder den Aussagen des Verkäufers blenden, anstatt auf die nackten Zahlen zu achten. Doch letzten Endes kommt es ausschließlich auf die Zahlen an, die auf dem Papier stehen. Deshalb kann allen Interessenten nur dazu geraten werden, sich vor ihrem ersten Investment ausführlich mit der Materie zu befassen und sich von erfahrenen Kapitalanlegern beraten zu lassen, bevor sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

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