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Ferienimmobilien

Unter einer Ferienimmobilie ist ein Objekt zu verstehen, das sich innerhalb einer Ferienregion befindet und während der Urlaubszeit entweder vom Eigentümer selbst genutzt oder an Urlaubsgäste vermietet wird. Genau betrachtet gibt es zwei Arten von Ferienimmobilien, nämlich Ferienhäuser und Ferienwohnungen. Im Folgenden sind grundlegende Informationen über diesen Immobilientyp zu finden. Außerdem wird ausführlich auf die Finanzierung von Ferienimmobilien eingegangen. Des Weiteren soll gleich an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass sich dieser Artikel auf Ferienimmobilien mit Standort in Deutschland bezieht - Auslandsimmobilien werden in einem eigenen Artikel behandelt.

Bei der ersten Nutzungsart von Ferienimmobilien handelt es sich um die Eigennutzung. Sie wird von Menschen in Betracht gezogen, die sich für einen bestimmten Urlaubsort so sehr begeistern können, dass sie ihren Urlaub überwiegend an diesem Ort verbringen möchten. Um einen möglichst hohen Komfort sowie ein hohes Maß an Freiheit während des Urlaubs genießen zu können, treffen sie die Entscheidung, sich eine eigene Ferienimmobilie zu kaufen.

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Die zweite Nutzungsart ist die Vermietung von Ferienimmobilien. Sie sieht vor, dass die Immobilien während der Saison an Urlauber vermietet werden. Als Kapitalanlage sind Ferienhäuser und Ferienwohnungen vor allem deshalb sehr interessant, weil die meisten Urlauber sehr zahlungskräftig sind. Wenn sich das Objekt am richtigen Standort befindet, lassen sich erstklassige Renditen erzielen, die über die Renditen typischer Wohnobjekte bzw. dauerhaft vermieteter Immobilien weit herausreichen können. Allerdings ist auch der Aufwand größer: meist müssen zahlreiche Einzelabrechnungen vorgenommen werden. Des Weiteren ist es erforderlich, die Immobilie im Vorfeld entsprechend zu vermarkten. Sollte dies nicht gelingen, so können dem Kapitalanleger wegen ausbleibender Mietzahlungen hohe Verluste drohen.

Die meisten Eigentümer von Ferienimmobilien wollen ihre Objekte gleich in zweierlei Hinsicht nutzen: zum einen möchten sie ihre Immobilien während ihres Urlaubs selbst bewohnen, zum anderen sollen mit den Objekten Mieteinnahmen erzielt werden. Allerdings gilt es diesbezüglich sehr vorsichtig zu sein. Ein Gerichtsurteil des Bundesfinanzhofs besagt, dass die Finanzierungskosten sowie die AfA einer Ferienimmobilie nur dann steuerlich geltend gemacht werden können, wenn diese ausschließlich als Kapitalanlage dient. Wird die Immobilie auch nur an einem Tag im Jahr selbst bewohnt, dürfen die Belastungen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.

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Was die Finanzierung von Ferienimmobilien betrifft, so ist anzumerken, dass Ferienhäuser und Ferienwohnungen zu den Objekten zählen, bei denen sich die Darlehensaufnahme am schwierigsten gestaltet. Bei Ferienobjekten sind die Kreditinstitute äußerst vorsichtig und sehen sehr häufig von einer Darlehensvergabe ab. Im Wesentlichen berufen sich die Kreditinstitute hierbei auf zwei Gründe. Bei Objekten, die als Kapitalanlage gedacht sind, wird vor allem mit dem Risiko möglicher Mietausfälle argumentiert. Ist das Objekt zur Eigennutzung gedacht, so wird häufig argumentiert, dass sich der Eigentümer nicht in ausreichendem Maße um das Objekt kümmern kann - und von der Möglichkeit, dass sich Freunde oder Verwandte des Eigentümers um die Immobilie kümmern, zeigen sich die wenigsten Institute beeindruckt.

Besonders hoch ist die Absagewahrscheinlichkeit vor allem bei den Direktbanken. Diese handhaben es häufig so, dass sie Ferienimmobilien grundsätzlich nicht finanzieren. Objekte aus typischen Ferienregionen wie zum Beispiel auf Nordseeinseln werden von nahezu allen Direktbanken grundsätzlich abgelehnt, selbst wenn eine dauerhafte Eigennutzung vorgesehen ist und der Antragsteller bereits seit Jahren auf der Insel wohnt.

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Bei den Filialbanken verhält es sich oftmals sehr ähnlich. Die Hausbanken der Antragsteller argumentieren häufig, dass sie Bauten außerhalb ihrer Region bzw. ihres Zuständigkeitsgebiets nicht finanzieren und verweisen höflich auf Banken, die vor Ort ansässig sind. Diese Banken argumentieren wiederum so, dass sie das Objekt zwar finanzieren würden, jedoch einer Finanzierung nicht zustimmen können, weil der Antragsteller kein langjähriger Kunde ist.

Dennoch ist es nicht unmöglich, eine Immobilienfinanzierung für eine Ferienimmobilie zu erhalten. Letzten Endes sind viele Kreditinstitute einfach nur sehr vorsichtig und gehen bei der Vergabe entsprechender Darlehen sehr bedacht vor. Die beste Voraussetzung für den Erhalt einer Finanzierungszusage ist eine gute Bonität. Dies bedeutet, dass der Antragsteller über ein hohes Einkommen oder große Vermögenswerte verfügt - im besten Fall verfügt er natürlich über beides.

Sofern dies nur bedingt zutrifft, weil man beispielsweise kein Spitzenverdiener ist, so stehen die Chance auf den Erhalt auf einer Finanzierungszusage am besten, wenn man den Erwerb einer Ferienwohnung anstrebt, die sich noch im Bau befindet oder gerade erst fertig gestellt wurde. Bei diesen Objekten, kooperieren die Bauträger oftmals mit regionalen Banken, die teilweise sogar an den Vorhaben beteiligt sind. Oftmals unterstützten einen die Bauträger sogar dabei, bei den entsprechenden Banken eine Finanzierungszusage zu erhalten.

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