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Immobilienbau

Jahr für Jahr entscheiden sich tausende von Menschen bewusst gegen den Kauf einer Immobilie. Stattdessen streben sie ein Bauvorhaben an, da dieses für sie die einzige Möglichkeit darstellt, ihren persönlichen Wohntraum zu verwirklichen. Allerdings ist der Bau einer Immobilie mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der nicht zu unterschätzen ist. Des Weiteren ist zu beachten, dass es auch im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung einige Besonderheiten gibt. Im Folgenden wird erläutert, mit welchem Aufwand ein Bauvorhaben verbunden ist und welche Punkte bei der Gestaltung der Finanzierung zu berücksichtigen sind.

Die meisten Leute die noch nie gebaut haben gehen davon aus, dass ein Bauvorhaben ausschließlich während der Bauphase mit einer Menge Arbeit sowie der zugehörigen Portion Stress verbunden ist. Aber das stimmt nicht: bereits vor dem Bau gilt es eine Menge Aufgabe zu erledigen, um den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen.

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Das Spektrum der Vorbereitungsaufgaben erstreckt sich über viele unterschiedliche Bereiche. Da wäre zum einen die Planung des Objekts, die entweder zusammen mit einem Architekten oder einem Bauträger erfolgt. Wird die Planung von einem Architekten übernommen, so gilt es auch zahlreiche Behördengänge zu absolvieren, um letzten Endes eine Baugenehmigung zu erhalten. Spätestens nachdem die Baugenehmigung erteilt wurde, müssen Bauunternehmen und Handwerksbetriebe gefunden werden, die später die einzelnen Bauarbeiten ausführen. An dieser Stelle soll darauf hingewiesen werden, dass in der Vorbereitungsphase auch nicht vergessen werden darf, wichtige Immobilienversicherungen wie zum Beispiel die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Feuerrohbauversicherung abzuschließen.

Besonders anstrengend wird es natürlich während der Bauphase. In dieser Zeit wird der Bauherr mit zahlreichen Aufgaben und Problemstellungen konfrontiert. Eine seiner wichtigsten Aufgaben besteht darin, den Bau zu überwachen - selbst wenn er dafür jemanden engagiert. Selbiges gilt auch für die Kosten, schließlich sollten diese nicht aus dem Ruder laufen. Im Hinblick auf die Problemstellungen ist anzumerken, dass es während eines Bauvorhabens immer wieder zu Schwierigkeiten kommen kann. So kann es zum Beispiel passieren, dass falsche Baumaterialien geliefert werden oder Unternehmen, die am Bau beteiligt sind, Termine und Fristen nicht einhalten. Um all diesen Belastungen Stand halten zu können, benötigt der Bauherr einen langen Atem. Wenn man einmal vom Bau eines Fertighauses absieht, so dauert es durchschnittlich ein halbes Jahr, bis ein Bauvorhaben zumindest im Groben abgeschlossen ist.

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Was die Finanzierung eines Bauvorhabens betrifft, so wurde ja bereits erwähnt, dass es mehrere Besonderheiten gibt, die bei der Finanzierungsgestaltung zu beachten sind. Zunächst einmal soll jedoch auf eine ganz andere Tatsache hingewiesen werden: die meisten Bauherren stehen in der Planungsphase unter hohem Druck, weshalb die Finanzierung häufig zu kurz kommt. Oftmals nehmen sich Bauherren nicht genügend Zeit, um sich ausführlich um die Finanzierung zu kümmern - häufig werden Besprechungen mit dem Architekten auch wichtiger als Gespräche mit dem Finanzierungsberater eingestuft, was jedoch schlimme Folgen haben kann. Schließlich kann eine solide Finanzierung nur auf die Beine gestellt werden, wenn man sich ausreichend viel Zeit dafür nimmt.

Nun zu den einzelnen Besonderheiten, die bei der Gestaltung der Finanzierung zu berücksichtigen sind. Hierzu zählen beispielsweise die so genannten Teilauszahlungen. Sie bezeichnen eine gestückelte Auszahlung des Immobiliendarlehens. Viele Kreditinstitute bestehen auf diese Form der Auszahlung um sicherstellen zu können, dass das Darlehen dem richtigen Verwendungszweck zufließt. In der Regel müssen die Bauherren sogar den Baufortschritt anhand schriftlicher Architektenbestätigungen nachweisen. Im Bezug auf die Teilauszahlungen ist zu beachten, dass diese nur bis zu einer bestimmten Anzahl kostenfrei sind - wird die vorgegebene Anzahl an Teilauszahlungen überschritten, so fallen zusätzliche Gebühren an.

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Eine wichtige Bedeutung kommt auch dem so genannten Bereitstellungszins zu. Dieser Zins wird vom Darlehensgeber berechnet, wenn das Darlehen innerhalb eines festgelegten Zeitraums nicht vollständig abgerufen wird. Sollte feststehen, dass sich das Bauvorhaben über einen vergleichsweise langen Zeitraum erstrecken wird, kann es unter Umständen empfehlenswert sein, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern, auch wenn dies zu einem Aufschlag beim eigentlichen Darlehenszins führt.

Abschließend soll darauf hingewiesen werden dass es von enorm hoher Bedeutung ist, während der Planungsphase einen möglichst genauen Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Nichts ist ärgerlicher als gegen Ende der Bauphase eine Nachfinanzierung in Kauf nehmen zu müssen. Denn sollte tatsächlich der Fall eintreten und das Fremdkapital nicht ausreichen, so lassen sich die Darlehensgeber die zusätzliche Bereitstellung von Kapital gut bezahlen. Wegen der Grundbuchsituation hat der Darlehensnehmer im Normalfall gar keine andere Möglichkeit, als die Nachfinanzierung bei dem Darlehensgeber vorzunehmen, der auch die bisherigen Mittel zur Verfügung gestellt hat. Somit sitzt der Darlehensgeber am längeren Hebel und kann für die zusätzliche Darlehenstranche einen enorm hohen Zinssatz veranschlagen.

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